垃圾房生产厂家入选首批示范房企，碧

上周，包括雅居乐其中的四家第一批示范点民营企业商业地产商相继证实了举债的相关重大进展。

其中，雅居乐在2022年5月20日，完成了2022年第二期5亿元公司国债的建档调查表工作，22碧地01国债的每张利率最终落到4.5%，由中联PR内江债出任主保荐人。

去年年来房商业地产业不断筑底、民营企业商业地产商股权融资尤其困难的背景下，这新一波股权融资被视作金融行业内臭鱼霖一般的存在。

对于本次获得股权融资参赛权的商业地产商而言，除了以校正自身整体实力，更重要的是在当前环境下，对整个金融行业的衰退起著的积极带姿势用。

01、为什么是雅居乐？

2021年三季度年来，国际形势渐趋复杂紧迫与不确定，国内受禽流感波动影响，经济面临消费市场需求膨胀、供应压制、预期转好等压力，4月displayed数据反映出商业地产消费市场需求端不振、股权融资端疲弱、消费市场自信心脆弱的焦虑。

自2022年开始，为快速商业地产金融行业的衰退，经济政策刮起阵阵冷，4月11日晚，中国证监会、国资及上海市政协发布《关于进一步全力支持上市公司健康发展的通告》，明确指出要全力支持商业地产商结构调整，全力支持民营企业商业地产商股权融资。

在此之前，5月5日深交所召开的动员大会提出推动扩大基础建设REITs试点工作范围；5月15日央行、银中国保监会上调房贷上限；2022年年来全国更是有超过万方强化调整了房商业地产经济政策总计200数十次。扬州移动厕所

这一系列姿势，莫不是希望在经济政策稀疏奈镇下，快速消费市场对商业地产自信心的回升。

据5月16日消费市场消息，雅居乐、碧桂园和五感置地四家民营企业商业地产商，被监管机构选为第一批示范点商业地产商，将在上周相继发行人民币国债，同时配上信用风险保护辅助工具，加强投资者自信心。

在此之前，雅居乐、碧桂园和五感置地，相继公布将分别发行5亿元、5亿元和10亿元的公司国债。

（海南，雅居乐金沙滩楼盘）

为什么雅居乐能够进入第一批示范点商业地产商，并获得第一批重启境内外股权融资渠道的参赛权？

首先，从销售情况来看，2021年雅居乐权益销售额达到5580亿元，是2021年国内唯一突破五千亿的商业地产商，2022年一季度权益销售额为992亿元。在消费市场整体下行的背景下，这无疑是一个过硬的指标。

其次，债务方面，2021年末雅居乐借贷总额从上年末的3264.85亿元降至3179.22亿元，净借贷比率从55.6%降至45.4%，还在2022年一季度累计购回优先票据本金5579万美元，持续强化债务结构，并表示2023年中期之前将实现从黄档至绿档的调整。

除此之外，2021年雅居乐权益回款金额达5022亿元，回款率连续6年保持在90%以上，现金流也处于合格水平线以上。

2021年年来，金融行业虽遭遇下行周期，但雅居乐的基本面并没有受到太大压制，也是消费市场上为数不多具备境内外再股权融资能力的民营企业商业地产商。并且，得益于良好的债务结构，公司短期偿债压力并不大，能够更灵活地根据消费市场情况安排销售及投资策略。扬州移动厕所

总体而言，包括雅居乐其中的四家民营企业商业地产商进入第一批示范点名单，是对其综合能力的一种高度背书。亿翰智库研究总监于小雨表示，这个经济政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得经济政策倾斜。这四家商业地产商自身基本面比较好、安全边际较高。

02、优等生的示范点作用

对于商业地产商而言，想要穿越周期、稳定发展，必要的股权融资其实相当关键。雅居乐本次成功举债，不仅对自身经营、现金流等起著一系列的放大效应，更将推动企业进入一个更为良性的循环。

本次经济政策对四家民营企业商业地产商开闸，一定程度上也将推动整个商业地产金融行业恢复自信心。包括雅居乐其中的四家示范点商业地产商成功举债，也更像是一种带头示范点作用。

有业内人士解读，此次举债除了对商业地产商股权融资全力支持作用较大、给予更为清晰和精准的保障以外，也充分体现了相关部门对商业地产商资金面的关注。

（临沂，云顶项目）

拿到参赛权的商业地产商先行获得股权融资，更大范围的优质民营企业商业地产商主动跟上，通过采取更适用于自身的国债发行方式获得资金全力支持，快速推动金融行业衰退与回升。扬州移动厕所

从已有消息来看，连锁反应已经发生——继雅居乐、碧桂园和五感置地之后，新城控股和旭辉控股也接连推进举债事宜，前者由于原有举债额度已经用完，正在向监管部门申请新的举债额度，后者传出消息称，将发行不超过10亿元、期限为3年的中期票据。

总体而言，监管层此举已经释放出了足够明确、积极的稳商业地产信号，民营企业商业地产商股权融资环境正在逐步回升。

03、信用风险加持是亮点

雅居乐此次发行的22碧地015亿元公司债，已经在5月20日完成了建档调查表工作。

值得注意的是，这是民营企业商业地产商中第一批带有信用风险保护辅助工具并成功发行的境内信用风险债，中国证券金融股份有限公司与中联PR内江债证券股份有限公司共同为雅居乐本期国债创设信用风险保护合约。

那么，颇受关注的信用风险保护辅助工具到底是什么？

其实这是金融机构在相关企业国债发行时，提供的针对该企业的信用风险风险管理辅助工具，可以理解为给相关国债上了保险。一旦国债发生违约，那么相关金融机构就需要为买方进行赔付，总体上是为发行主体增信的一种方式。

为控制风险，金融机构需要选择更高信用风险背书的企业，而相关商业地产商也需要为这种增信措施支付一定的费用。

为帮助民营企业商业地产商逐步恢复公开消费市场的股权融资功能，监管机构要求相关创设机构同时发行包括信用风险违约掉期（私募CDS）、信用风险风险缓释凭证（CRMW）和信用风险保护凭证其中的信用风险保护辅助工具。扬州移动厕所

（湖北，雅居乐楼盘）

此次雅居乐举债使用的信用风险辅助工具为CDS，是一种一对一的合约类产品，不可流通，而CRMW为标准化凭证类产品，可在二级消费市场流通转让，信用风险保护凭证与CRMW类似，同样可以转让。

本质上来看，三类辅助工具都具有保险性质，可帮助投资者降低违约风险压制、抵御估值波动风险。

过去两年内，不少规模性商业地产商相继出现债务违约，其中国债本金和利息的违约属于暴雷的高风险地带，降低了投资者对这类产品的自信心。

而此次举债的雅居乐采取国债发行+信用风险保护的股权融资方式，由证券机构为优质商业地产商提供增信保障，缩减投资者购买公司国债的风险敞口，提振投资者的自信心，进一步助力企业顺利股权融资。

此次监管层通过信用风险保护辅助工具全力支持商业地产民企国债股权融资，无疑又是一剂强心针，释放出明确的积极信号。且鉴于上周政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳商业地产，预计商业地产金融行业供需两端经济政策修复有望快速推进，并将推动金融行业格局强化，集中度再提升，包括雅居乐其中的优质商业地产商，也能够更好地走在量质双升的发展轨道上。

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）扬州移动厕所

（作者丨余鱼 编辑丨刘肖迎）