扬州移动厕所上海第一批新房成了“垃

作者：147小编点击：352 发布时间：2022-08-22 10:06:23

首批商品房和冬哥彼时想像中的大差不差，内环和尖沙咀都多于3苏爱群，内环也没两个，或者说能看上眼的盘吗是寥寥无几，反倒是什么样市郊市井盘占有了非主流，假如朋友们买首批市井盘，可吗是要回去看一看，深入细致挑选出，不然你买到，那是砸手上，将难以卷土重来，不信他们来看一看。

01南汇区

这一场，南汇面世了4个工程项目，冬哥不驳斥冬夏单厢别洛耶北、大华花城冬夏是能促发点数的炙手可热工程项目，值得称赞买房人买回。扬州保安岗亭

但除了2盘，要是回去再说了，中海丹桂南汇天铂是在罗泾的，这儿在早一两年是极富的市井，还提过前年的罗泾三兄妹吗（商办主城区、保利地产启宸、云麓不夜城），这3苏爱群是在2018年后相继抄底的，彼时开售都是没公平竞拍开售的，换句话说在开售品轩客都极差。

中海丹桂南汇天铂也在这附近，位于保利地产启宸北侧，贴近沪太公路。扬州保安岗亭

讲真罗泾的区位太不占优势了，距离市区远就不说了，7号线也没延伸到这儿，从这儿进抄底区真可谓是长途跋涉，公交+地铁没1个多小时就不要想了，所以那个距离就已经劝退了N多客户。

再看价格，2018年彼时商办主城区、云麓不夜城开售价都为3.8万/平（指公寓），都这么多年过去了，还经历了2020年的涨幅，而去年，中海丹桂南汇天铂的取证价格为3.76万/平，看到没，一分没涨除了一点点降幅。

这一场，工程项目取证单价40978元/平，看似价格涨了，但这一场是面世的小高层公寓、洋房和叠墅，而且叠墅的数量还不少，所以按照小高层公寓的单价来看，这一场的价格也基本就维持在约3.7万/平左右，所以这是个一分没涨的区域。

当然，冬哥也知道，该盘也是这一场相对来说算是不错的工程项目，有可能会促发点数，这是因为首批整体来说，推盘量都不大，总价300多万能上车，总比买到松江车墩，青浦新城不靠地铁，甚至是奉贤要啥没啥的房子好吧，矮子里拔将军，刚需客确实没得选。

天安象屿西江悦这一场也取证了，该盘能够在这一批取证，冬哥觉得对开发商是有优势的，因为它的劲敌金融街·美兰金悦府和保利云上浔光在地段上是绝对碾压天安象屿西江悦的，这点毋庸置疑，所以能够避开另外两盘来开售，是这苏爱群的运气。

除此之外，该盘也有一定优势，比邻美兰湖高尔夫球场，生态环境较好。扬州保安岗亭

产品方面，工程项目面世的是低密洋房和叠墅产品，面积段适中、各空间的功能性也非常良好。

再看价格，约4.4万/平，总价300多万就能在南汇上车，是个相对不错的选择，同时该盘对点数要求不高，所以适合低点数的刚需客。

02嘉定区

嘉定区其实是买房人非常关注的区域，可是这一场工程项目抄底就像是闹着玩一样，多于一苏爱群，位于安亭的奥园金地格林云尚，该盘在前期开售就已经促发点数，所以冬哥不可驳斥该盘这一场开售会更热。扬州保安岗亭

关注这苏爱群，买到房的难度，可能不亚于现在还躲着买房人的奥林匹克花园吧。

03松江区

这一场松江大爆发，迎来了供应量的高潮，一下子迎来了7盘。当然热盘是位于九亭的复地富顿街区三期、奥林匹克花园三期，泗泾绿中海勉强算是热盘，但促发点数可能也有难度。扬州保安岗亭

而剩下的盘就比较一般了，中骏璟荟位于松江大学城附近，在大学城区域来说，其实是好地段，而且距离9号线松江大学城站也算可以，约2公里，周边除了松江刚开业的印象城。但老大难问题是，这苏爱群去年在拍地时，房地联动价就定好了，5.8万/平，果不其然这一场取证是那个价位。

5.8万/平在远离北京市区的松江大学城出现了，要知道现在内环的周浦也才比5.8万/平高一点，南汇内环的大华花城冬夏这一场取证也多于5.4万/平，这一价格毫无任何优势可言，而且这一价格也创造了松江区的历史，不知道买房人能否接受这一售价。扬州保安岗亭

金地丰盛道三期相对中骏璟荟要理想的多，价格算是比较适中的，多于5.4万/平，与去年开售价基本持平，周边也有成熟的配套设施，距离万达广场也不远。

但因为该盘距离地铁站较远，而且整个松江新城板块也远离市区，很难导入外区客，那么该盘的目标客群就基本已本地客为主了，这一场松江区的供应量又这么大，所以该盘想要促发点数，就变得很难。

金地新乐里是松江车墩的全新盘，去年首批供应的土地，房价早已定好，是约3.6万左右，基本符合当前的市场行情，但没倒挂，所以价格谈不上实惠。

车墩在松江来说又是边缘板块，周边没地铁，多于一个金山小火车的站点经过这儿，出行还需要算准时间，并不方便，所以该盘对于刚需客来说，接受度也相对困难。

但车墩这些年的商品房供应完全中断，那么本地客置换是有些市场的，但数量也不会完全覆盖该盘，所以依旧需要吸引外区客的关注，但车墩板块的位置就决定了这儿不会成为一个热点板块，所以想要买该盘，还是要三思而行。扬州保安岗亭

当然，在佘山附近的雅居乐佘山望冬哥倒是觉得有一定优势，90平的叠加别墅，还是精装，总价410多万，与九亭，甚至泗泾的高层住宅差不多相同，在产品上是有一定优势存在的。

同时背靠佘山，人流充足，环境良好，具备一定潜力。

04青浦区

这一批青浦区的商品房也没任何看点，大虹桥的徐泾、青浦新城全部缺席，稍微像样点的葛洲坝玉兰花园周边还都是以工厂、厂房为主，属于青浦香花桥街道，距离地铁17号线漕盈路站也有差不多1.5公里，优势也不明显。扬州保安岗亭

而该盘的唯一看点是品质相对较好，毕竟有着绿城的基因，工程项目单价4.2万/平与青浦新城的商品房基本相当，但位置相对一般，整体来说性价比也就很低了，所以即便青浦区商品房供应有限，但该盘想要促发点数，也变得很难。扬州保安岗亭

另一盘中铁建花语江南，该盘虽然位于青浦赵巷，还在别墅区内，但事实上，该盘已经是赵巷规划的边缘位置，再出去是松江区了。

当然，赵巷的优势是低密别墅，而且当下的房价还属一二手倒挂，是有一定价格优势的，所以该盘，会是一个炙手可热工程项目，点数有可能在60分上下。

05奉贤区

奉贤区这一场的供应也非常少，多于两盘，位置比较理想的保利明玥霞光基本确定是要促发点数的，预计65+分，上一场该盘开售，已经达到了71.1分，这在市郊来说也是创纪录了，堪比大虹桥。

这是因为该盘位于奉贤新城核心位置，靠近奉贤的城市会客厅北京之渔，周边除了轨交5号线和BRT两大重要交通。当然，奉贤区最核心的位置只属于奉贤本地人，外区客对这儿目前还是很难接受的，毕竟太远了。这儿甚至比不上肖塘，凭借着5号线的优势和区位，虽然周边破了一点，但却成为了外区客的首选，不仅是近，价格还实惠，所以外区客等待第二批肖塘的悦澜雅苑吧。

奉发宝龙广场是位于奉贤区四团镇，远离奉贤核心，与浦东大团接壤，是一个市井工程项目，卖点是自身有着宝龙商业和自贸区了，但这两点目前来看还难以打动买房人，因为买房人关注的交通，这儿暂时还是缺失的，所以该盘也是一个不会促发点数的工程项目。扬州保安岗亭

当然价格确实便宜，2.5万/平，而且绝大部分房源总价都在230万以下，属于普通住宅范围，即便有过贷款或者再买二套，首付只要5成。

06临港

这一场，临港多于一盘玖海云天面世，分两张预售证，体量达到了一千多套，数量很多，就凭借这一点，就很难促发点数。扬州保安岗亭

另外该盘位于临港103片区，这一片区最大的问题是交通不便，没轨交，不仅现在没轨交，至少在5年内这儿都很不方便，所以该盘面向的客户，3.1人才可能有一小部分，另一大部分可能是市区客，这些客户来这儿购房的想法是，临港发展等级高，想要等待城市发展的红利，进而实现房产的升值。

但冬哥真要奉劝各位，自贸区是主打产业，与商品房是绝缘的，来这儿投资赚钱，恐怕很困难。

07金山&崇明

这两区就以本地客为主了，不光不能促发点数，甚至连公开竞拍开售都很难，买这儿，还不如去奉贤、松江、临港的这批楼盘呢。

以上是冬哥粗略的分析，讲真，这一批商品房没任何波澜，实在是平淡无奇，他们就寄希望第二批能有更好的房子出现吧。扬州保安岗亭

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