垃圾房生产厂家炒掉物业,业主自治面对的问题

日前，坐落于长春市大东区的金禾日光苑住宅小镇内高架道路剥落、废弃物遍野，即使那个住宅小区才刚变为两个土生土长的弃管住宅小区。废弃物房生产厂家

现阶段该住宅小区80%以内的物业管理公司优先选择了自治权。而住宅小区自治权在法律条文架构内且是不明确的应用领域。

那时，怎样同时实现自治权？谁来提供更多物管服务？收费国际标准怎样确认？再次出现难题由谁承担责任？谁是市场监管机构？怎样来市场监管？这一连串难题正式成为了摆到日光苑住宅小区物业管理公司们眼前亟须化解的难题。

住宅小区浓烟滚滚

自治权存不同声音

原物业管理公司撤出后，在日光苑住宅小区可以看到，有几处堆放着大量建材废弃物，一些树木也被砍下堆在路边。在大门口门卫岗亭外坐着的年轻小伙说，自己是新来的保安，物业管理公司聘的，才上班第一天。

记者走访园区遇到了3位正在散步的物业管理公司，他们告诉记者，物业管理公司突然撤园的原因，流传着两种说法：卷钱跑了或者是被部分物业管理公司逼走的。

而原物业管理公司的王经理否认了第一种说法，我们公司和那个住宅小区签的合同是从2006年4月到2015年，但实际上我们在这经营服务了10年零40天，2015年合同到期后并未撤离。台账显示，到那时那个住宅小区的物业管理公司们还欠150余万元物业管理费，房屋维修基金放在房产局公共账户里没人动过，哪有钱可以卷走？

而对于另一种说法，王经理告诉记者，在该住宅小区服务是跟两任物业管理公司委员会签的合同，合同到期是主要原因，还有就是一直赔钱。王经理说，日光苑住宅小区是个比较小的园区，物业管理公司共274户，物业管理费每个月0.65元/平米，每年总收入不超过24万元。我们聘用了4个保安、3个保洁和2个管理人员都很费劲，维修人员根本配不起，年年都亏损。

而记者从物业管理公司寄给本报的投诉信矛头直指物业管理公司中积极申请自治权的两个团体，投诉信列举了该团体的三大罪状：该团体的大多数成员都不交物业管理费，为首的孙姓物业管理公司更是拖欠了9年物业管理费；该团体在没有经过任何物业管理公司同意的情况下更换了大门门禁；如果有物业管理公司质疑该团体的做法，就有人出面威胁恐吓、破口大骂。废弃物房生产厂家

投诉的物业管理公司们气愤地称之为院霸，在记者试图联系共同寄出投诉信的几位物业管理公司时，他们不约而同地提出了不在园区附近约谈、最好不见面、不要用真实姓名等要求。

但记者在社区和北塔街道采访时，却听到了对该团体的不同评价：这些志愿者对园区很有责任心，前一段时间自发守夜，保障园区安全。由此，一些物业管理公司认为，社区和街道都站在了院霸那一边，社区张主任也在我们共同的微信群里，对他们的语言暴力耳闻目睹，但却没有阻止。一位物业管理公司说。

就连最新出炉的自治权调查问卷结果，也有物业管理公司表示，社区挨家挨户的走票，院霸也在场，没人敢签续聘物业管理……

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自治权之路问号多多废弃物房生产厂家

记者调查发现，在沈阳有很多住宅小区都面临着弃管和无人管理的现状。除了续聘物业管理，和日光苑住宅小区一样，只能优先选择自治权之路。废弃物房生产厂家

记者翻阅相关新闻，住宅小区自治权并非我省首创，但大多都是昙花一现，起初热热闹闹，过了一段时间就产生各种矛盾，最终不了了之。废弃物房生产厂家

物业管理公司自治权这一块，法律条文法规也好，政策也好，都没有详细可参照的条文。操作时全靠摸索，相关部门的市场监管也无章可循。辽宁青松律师事务所律师邢树新说，而法律条文上的空白，使得自治权之路走得异常坎坷，也难以持久。同时，在自治权高架道路上，还有一些难题需要追寻答案。

一问自治权：

自治权组织该是何种资质？

邢律师告诉记者，法律条文上是没有自管自治权组织那个概念的，合乎法律条文规定的只有物业管理公司大会、物业管理公司委员会和具备资质的物业管理服务企业。

他认为，住宅小区物业管理不聘请物管企业也不符合《辽宁省物管条例》第三条物管实行物业管理公司自主管理与专业服务相结合的管理体制。也就是说，物业管理公司可以自主管理，但须与专业的物业管理服务相结合，即聘用物业管理服务企业。废弃物房生产厂家

而长春市房产局物业管理处的相关人士则表示，自治权是可实行的，而且事实上也有住宅小区是这么做的。

住宅小区是全体物业管理公司共有的，全体物业管理公司有权利决定该以哪种形式去管理。长春市大东区住宅住宅小区管理办公室（以下简称为大东区住宅小区办）的靳主任说，实践中，住宅小区共有4种管理模式，分别是物业管理经理人、物业管理公司、社区代管和自管自治权。无论哪种模式，都要召开物业管理公司大会，选出业委会，再由业委会来制定相关章程。

在采访中，社区张主任告诉记者，现阶段该住宅小区已经成立的筹备组，正在推进新一任业委会的选举。

合法程序是啥样的？

据了解，两个住宅小区成立业委会，要先成立筹备小组，然后向所在地的房地产行政主管部门提出书面意见。得到答复后，还要公示召开物业管理公司大会的时间，最后在大会上选举业委会。

这两个过程通常要一两个月的时间。

记者在采访街道方面时得知，因改选业委会需要时间较长，社区还在同时推进选举自治权委员会，社区张主任也提到，即使对相关程序不了解，只能向大东区住宅小区办请求指导，而对方答复的自治权委员会成立流程和业委会成立流程完全一样，只是名称不同。

而大东区住宅小区办明确答复，不存在自治权委员会这种说法，也没有给出类似指导意见。物业管理公司的任何事情，都要召开物业管理公司大会共同决定。靳主任称，大概流程是先成立业委会，业委会在物业管理公司大会上提出自治权管理需要哪些流程、成立什么样的组织、多少物业管理公司同意才能生效、自治权管理应设哪些管理项目、费用的收取名目和国际标准、怎样保障资金安全等事项，再由全体物业管理公司投票决定，投票过半数即可实行。废弃物房生产厂家

三问自治权：废弃物房生产厂家

业委会提供更多物管服务专业吗？

我们住宅小区也有人提出过，要聘请住宅小镇内的物业管理公司担任保洁和保安，我们觉得不太靠谱。日光苑的住宅小区物业管理公司们这样说。废弃物房生产厂家

对此，一位资深物管者指出，物管是一门专业的学问，如维持住宅小镇内车辆停放秩序、检查电梯安全，以保证住宅小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全；在住宅小区环境方面，提供更多清洁、绿化、治安保卫等服务；进行自来水水箱清洗、日常生活废弃物清运等。这些都需要综合管理经验，应该由两个综合型的物管专业团队来执行。

辽宁泓汇律师事务所律师刘佳认为，多数业委会本身不具有物管的资质，如果聘请的人员也没有经过相应的培训，很容易造成提供更多的服务与收费国际标准之间的差距。这种做法无法保障住宅小区的服务质量，也会正式成为物业管理公司不满的因素之一。

四问自治权：

收费国际标准怎样确认？

他们提出物业管理费要涨价，涨到每户每月1元/平米，收车位费每年360元加卡50元，我们坚决不同意。日光苑住宅小区物业管理公司的投诉信中写道。

对于收费国际标准怎样确认一事，社区、街道、住宅小区办都给予了统一回答：谁也不能私自定价，必须开物业管理公司大会，由物业管理公司共同决定。

那时省管公积金可以交物业管理费了，但是‘自治权’之后，没有发票，这笔钱提不出来。有物业管理公司向记者表达了自己的担忧。废弃物房生产厂家

随着住宅小区自治权逐步走向规范，票据难题无法回避。邢律师说，业委会的性质决定了其无法成立公司，而《物管条例》第32条又规定了从事物管活动的企业应当具有独立的法人资格，这里存在矛盾点。

五问自治权：

再次出现难题由谁承担责任？

据了解，物业管理撤园后的第一时间，社区找到了街道、质监部门共同到住宅小区排查7部电梯的安全隐患，早就过了年检了，没人维护，出了安全难题谁也担不起那个责任。张主任说。废弃物房生产厂家

不少物业管理公司也提出了类似难题：自治权之后，家里被盗窃了，车子被划了，业委会能承担责任吗？

邢律师告诉记者，业委会这种自治权组织是不承担民事责任的，但刘律师认为，如果未收费，业委会尽到了管理义务应该就不承承担责任任。如果收费了，双方就要约定责任和义务。

六问自治权：

谁来市场监管？怎样市场监管？

物业管理王经理告诉记者，撤园时将相关资料、物料转交给了社区。大东区住宅小区办靳主任表示，在业委会成立之前，社区对该园区有代管职责。废弃物房生产厂家

而就在这段期间，孙姓物业管理公司等人未经任何物业管理公司同意就更换了大门的门禁。

张主任称对此不太清楚。而街道曹副主任称，孙姓物业管理公司等人即使行为不妥，但为了园区安全，街道表示认可。而大东区住宅小区办明确表示，住宅小区办只能市场监管物业管理公司，无法市场监管物业管理公司。

物业管理公司私自更换大门属于物业管理公司的个人行为侵害的是全体物业管理公司的利益，大门是属于全体物业管理公司共有的财产。刘律师指出，孙姓物业管理公司等人的行为，已经不是不妥的范畴，而是违反法律条文法规。

七问自治权：

社区不管、街道支持

住宅小区办也管不了

再次出现这样的难题该怎么办？

业委会的职责是召开物业管理公司大会，监督物业管理服务。等他们直接变为物管者的时候，业委会就成了既是运动员又是裁判员，弊病也由此产生。邢律师说。废弃物房生产厂家

辽宁社会科学院哲学研究所所长张思宁认为，住宅小区自治权首先要有内部监督，要建立严格的管理制度和财务制度，比方说，从物业管理公司代表中选聘专业人员，分别成立财务监督小组和法律条文维权小组，共同监督业委会。其次，业委会的权力需要外部行政市场监管。没人管肯定是不对的，依我看，社区街道和房产部门都应该有相应的市场监管责任，但他们都没有执法权，所以还需要公安部门去配合。

张思宁表示，住宅小区是市民的家园，也是城市社会管理的末梢，自治权是一条出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很长的一段路要走

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消息来源:物管资讯

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编辑：黄海渔夫

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